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닉네임 상가부동산 날짜/조회 2016-01-24 / 조회:75
제목 ♣ 다중주택의 모든것 ♣
첨부파일 [다중3.jpg]
내용


 

요즘 우리는 초저금리 시대에 살고 있습니다.

지금의 이 상황이 누군가에게는 위기가 될수있지만 누군가에게는 기회입니다.

이 상황을 위기로 받아 들일지 기회로 받아들일지는 오직 자신의 선택에 달려 있습니다.

 

또 하나의 문제는 바로 100세 시대를 살고 있지만 은퇴 나이는 점점 젊어지고 있다는

것입니다.

앞으로 노후에 대한 경제적 준비가 안되어 있는 상황에서 장수는 축복이 아니라 재앙이

될수도 있습니다.

 

그래서 오늘은 수익형부동산의 하나인 다중주택에 대해서 알아보겠습니다.

 

다중주택1.jpg

 

다중주택의 실제 사진을 보여 드리겠습니다.

 

다중1.JPG

 

다중2.JPG

 

지금 위에 사진에 보이는 건물이 다중주택이라고  합니다.

외부로 보시면 이게  다가구주택인지 다세대주택(빌라)인지 구분이 안가시죠?

 

그런데 자세히 살펴보면 외관으로도 파악이 가능합니다.

 

제일 아랫층에 작은 창문이 보이시죠? 이렇게 반지하 형태를 가지고 있습니다

이런 형태의 원룸주택이라고 하는 것이 바로 수익형부동산으로 인기가 있는 다중주택이라고 부릅니다.

 

다중주택의 정의에 대해서 위에서 보셨지만 자세히 부연설명을 드리겠습니다.

 

 첫째-지상으로 3층까지만 건축이 가능합니다.

 

다중주택은 지상으로 3층까지만 건축을 할수 있습니다.

단 반지하는 층수에 포함되지 않으므로 실제로는 총4층까지 건축할수 있습니다.

그리고 반지하 층은 용적률상 연면적에 포함이 되지 않아서 실제 연면적은 더 크다고 보시면 됩니다.

 

 둘째-전체 연면적은 330㎡ 까지 건축이 가능합니다.

 

여기서 연면적이란 각층의 면적을 모두 합한 면적을 말합니다.

단, 위에서 보셨다시피 용적률 산정시 반지하는 연면적에서 제외 됩니다.

쉽게 설명드리면 서울에 제2종 일반주거지역에 내 땅이 50평이 있다면

서울의 경우 제2종 일반주거지역에서 허용되는 용적률이 200%이므로

연면적은 100평까지 건물을 지을수 있다는 뜻입니다.

 

 셋째-독립된 주거 형태가 아닙니다.

 

이말의 의미는 각 가구내에 취사설비를 두면 안된다는 말입니다.

단 일반 주택들 처럼 화장실,욕실등 나머지는 상관이 없습니다.

 

그러나 현장에서는 거의 취사설비를 두고 있답니다.

물론 발각되면 페널티가 있겠지만요~~

 

다중주택5.jpg

 

 1.투자대비 수익률이 높습니다.

 

주거형 수익형부동산의 종류는 다양합니다. 예를 들면 다가구주택,다세대주택(빌라),도시형생활주택,오피스텔,아파트등등 다른 어떤 것들 보다도 투자대비 수익률이 좋습니다.

 

그 이유는 주차장 법에 의한 규정이 가장 완화되어 있기 때문입니다.

예를 들어 원룸이 10개~16개 정도 나와도 주차는 1대~2대로 해결이 가능합니다.

그래서 다른 주택들에 비해서 더 많은 방을 만들수 있기에 수익률이 높습니다.

 

 2.적은 투자비용으로 건물주가 될수 있습니다.

 

다중주택은 대지가 30평 정도만 되어도 충분히 건축이 가능합니다.

그래서 작은 부지에 작은 건물을 지어서 최소금액으로 내 땅위에 내 건물을 지어서 최소의 금액으로 건물주가 될수 있다는 뜻입니다.

 

 3.자본수익과 임대수익을 동시에 얻을수 있습니다.

 

다중주택은 보유중에는 비교적 훌륭한 임대수익을 가져 갈수 있습니다.

그리고 향후 매도시에도 차익을 남기고 팔수가 있습니다.

가장 큰 이유는 서울시의 주거지역의 땅 값이 지속적으로 상승하기 때문입니다.

 

최근 은퇴하시는 분들께서 이런 원룸건물인 다중주택을 노후의 재테크 수단으로 많이 선호들 하십니다.

뉴스에서 보니 한해에 은퇴자가 36만명 정도가 된다고 합니다.

이런 은퇴자 분들이 재테크 수단으로 많이 찾으시니까 가격이 상승하는 요인도 있습니다.

 

 4.1세대1주택자에게는 양도세 헤택이 있습니다.

 

다중주택은 주택이기 때문에 2년 보유 조건만 갖춘다면 9억미만에 대해서는 완전 비과세를 받을수 있습니다.

물론 9억원을 초과하는 부분에 대해서는 일정부분 양도세를 내야 됩니다.

수익형 부동산으로 보유중에는 높은 임대소득과 매도시에는 매매차익과 양도세의 혜택을

볼수 있습니다.

 

 

 

서울시에 2종 일반주거지역에 대지가 40평 정도 되는 땅이 있다고 가정하면

한층에 6~7평되는 원룸 3개정도를 만들수 있습니다.

그럼 제일 윗층에 주인이 거주하는 세대를 제외하고도 원룸이 최소 6개에서 9개까지

가능합니다.원룸 하나에 최소 월세를 40만원 정도 받는다고 하면 한달에 현금으로

들어오는 임대수익이 240만원~360만원 정도 됩니다.

 

물론 관리를 잘하셔야 겠지만요~~

오늘은 다중주택에 대해서 알려 드렸습니다.

다음에는 더욱더 알차고 유익한 정보로 찾아 뵙겠습니다.^^

 

상가부2.jpg

 

 

 

    
  
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