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닉네임 상가부동산 날짜/조회 2016-01-30 / 조회:77
제목 ☞수익률 역산법으로 적정매매 가격 산정하기 ☜
첨부파일 [역산.jpg]
내용


 

부동산의 가치를 평가하는 방법에는 크게 3가지가 있습니다.

거래사례비교법,원가계산법,수익률역산법 입니다.

 

이 중에서도 수익률역산법이 대부분의 매수인이 선호하는 방식입니다.

평가방법은 매매가와 보증금 그리고 월차임만 알면 건물가격을 구할수

있습니다.

 

공부.gif

 

 적정매매가격=공실률 0%가정한 연간임대수익/적정수익률+해당부동산의 보증금 총액

 

자 그럼 위에 공식을 예를 들어 풀어서 설명하겠습니다.

 

 예)매매가 5억5천만의 구분상가

-임대조건: 보증금 3천만 월차임210만(부가세 별도)

-바닥권리금이 형성된 상권이 우수한 지역으로 공실리스크는 0%

-해당지역의 적정수익률은 5%

 

→연간 임대수익:210*12개월=2520만

→2520만/5%=5억4백만+보증금 3천만=5억3천4백만(취득세,부대비용은 미포함)

 

▷결과:적정수익률을 달성하기 위해서는 1600만원 정도 가격 조정 협상이 필요

 

위에서 보는 바와 같이 수익률역산법은 어렵지 않게 적정매매가격을 산출해낼수 있는

장점이 있습니다. 그러나 월차임을 올려서 수익률을 부풀릴수 있는 단점 또한 있습니다.

 

아항.gif

 

서울의 구분상가나 빌딩의 괜찮은 수익률 판단 기준점은 5%라고 할수 있습니다.

이는 금리,증권투자,채권투자 등 제반 투자수익률과 함께 고려한 수치입니다.

 

요즘 처럼 저금리 시대에 수익률5%는 상당히 매력적인 수치입니다.

그런데 구분상가는 수익를이 5%라도 매수의뢰인이 만족하지 못하고

6%이상을 원하는 반면에 상가건물의 경우 30억 이하인 건물의 경우

5%를 넘는 매물은 귀한것이 사실입니다.

 

현업에 있다 보면 10억원 정도를 보유한 손님들이 정말 많습니다.

이돈으로 상가주택을 매입하여 한층은 자기가 거주하고 나머지는 임대를

놓아서 노후를 대비하고자 하는 의뢰인들이 많습니다.

 

그런데 막상 현실에서 만나는 10억원대 매물들은 매수인들의 마음에

들지 않습니다.그 들이 희망하는 10억원대 상가주택은 현실에서는

대개 20억원대 매물입니다.

 

건물가격이 20억이 넘으면 수익률이 5%가 넘는 매물들이 어쩌다 나오고

30억원이 넘으면 종종 나옵니다.

 

50억원 대가 넘으면 5%대 매물들은 어렵지 않게 볼수 있습니다.

즉 가격대가 높아질수록 수익성 좋은 매물이 많이 나옵니다.

그 이유는 "규모의경제" 논리 때문입니다.

 

20억이하의 소규모 건물로는 수익성을 내기가 만만치 않다가 30억대를 넘어서면

토지 면적도 50평이상이 되어서 최소한의 기대치를 만족시키게 되고 이면지역에서

점차 도로변으로 나올수 있게 되어서 유동인구도 증가하고 임대료도 높아지면서

공실도 줄어 수익성도 높아져서 결국에는 매매도 쉬워 지는 것입니다.

오늘은 여기 까지 입니다^^

 

단추.jpg

 

 

 

 

    
  
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