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닉네임 상가부동산 날짜/조회 2016-02-09 / 조회:99
제목 재미삼아 보는 투자금액대별 유형!!
첨부파일 [유형.jpg]
내용


 

부동산 현업에 종사 하다보면 빌딩투자자들을 많이 만나게 됩니다.

만나다 보면 나름 투자금액대 별로 고객님들의 특징이 있습니다.

 

다 이런건 아니지만 재미삼아 특징들을 올려 볼테니

태클 걸기 없기입니다^^

 

 10억원대 상가 건물(빌딩) 매수를 원하는 고객님들 특징 입니다.

 

시장에 가장 많은 고객님들이 이 가격대 입니다.서울시내에 부동산을 운영하는 공인중개사라면 누구나 이분들을 만날수 있습니다.

이분들은  중개사들이 볼때 가장"영양가 없는 고객" 입니다.이분들은 자신이 보유한 아파트를 한두채 팔았거나 평생모은 돈 10억원으로 상가주택을 구입하여 한층은 자기가 거주하고 나머지층은 임대를 놓아서 노후를 대비하는 사람들입니다.

 

문제는 이분들의 특징이 10억원으로 현실에서 살수 있는 매물이 어느 수준인지 처음에는 전혀감을 못잡습니다.대개의 경우 현실에서 20억원에 살수 있는 매물들을 10억원에 사려고 드는 식입니다.

 

이런분들은 10억원의 가치에 대한 올바른 인식을 터득하기 까지 1년정도 걸립니다;;

서울시내 온 동네 중개업소를 부지런히 발품을 팔면서 시장 정보를 습득하다 보면 10억원의 가치가 자신이 기대한 기대치와 상당한 차이가 있는 사실을 깨닫게 되고 나서 크게 실망을 하십니다.

 

그러기 전에는 공인중개사가 아무리 내재가치가 좋은 매물을 소개해도 눈 하나 꿈쩍 안합니다.이들은 그 가치를 알아챌 안목이 없기 때문입니다.

따라서 이러한 투자자들을 많이 겪어본 노련한 중개사들은 정성으로 대하려 들지 않고

그저 공손한 말로 적당한 매물이 없다는 핑계로 돌려 보냅니다.

 

또한 이 가격대의 투자자들은 공인중개사 입장에서 볼때 충성도가 대체로 낮습니다.

이 말은 특정 공인중개사를 통해서 건물을 구입하겠다는 의지가 약한편이라서 어느 중개업소에 가시더라도 정성어린 대우를 받기 어렵습니다.

애정을 가지고 공인중개사 자신의 모든 역량을 동원하여 좋은 매물을 확보하여 소개해 보아도기대치가 높은 만큼 별 관심을 안보이기 일쑤이며, 그러다가 다른 중개업소에서 부르면 뒤도 돌아보지않고 떠나기 때문에 이런 고객님들에게 시간을 들이는 것은 시간낭비라는 생각이 강합니다.

 

따라서 이런 고객님들은 1년여 동안 현실감각을 익히면서 하염없이 발품을 파시다가 지친후에야 시중의 매물중 어느 하나를 찍어서 매입하게 됩니다.

 

내멋대로.gif

 

 20억에서 30억원대 상가건물(빌딩) 매수를 원하는 고객님들 특징입니다.

 

자산20억원 이상을 보유한 사람들로서 나름 부자라고 생각한는 고객님들 이십니다.

10억원대 고객님들과 비교를 하면 이분들의 현실 인식능력은 약각 나은편이지만 이분들 역시꿈을 꾸는 이상과 현실의 갭이 큰 편입니다.

이 분들의 기대치는  가급적 대로변 역세권에 입지하고 준공된지 10년 이내의 신축건물로서 임대수익률5%이상인 매물을 원하는 경우가 아주 흔합니다.

 

우리가 중.소형 건물이라고 부르는 빌딩들은 대지 면적이 최소 50평 전후이며, 지상 4~5층정도라 할수 있습니다. 이런 규모의 건물이 지하철역에서 300미터 이내의 대로변에 위치할가능성은 아주 오래된 건물이 아니고서는 힘듭니다.더구나 준공된지 10년이내의 경우는 드뭅니다. 또한 이러한 좋은 조건을  갖춘 상태에서 수익률까지 5%이상인 경우는 거의 존재하지 않습니다. 생각해 보시면 지하철역 인근의 대로변에 멋진 디자인으로 건축된 신축건물을 소유한 건물주라면 자신의 건물에 대한 자부심도 엄청 큽니다.

이러한 건물들이 매물로 나오면 수익률이 떨어져도 살려고 하는 사람들이 줄을 서 있습니다. 진짜 건물주가 외지인이라 시세를 잘모르거나  경제적으로 아주 힘들어 급매로 내놓는 경우에나 헐값으로 내놓을 것입니다.

 

신축이면서 수익률이 5%이상 되는 경우는 역세권을 벗어난 이면지역에 주로 존재하고 어쩌다가 상권이 안좋은 대로변에 존재할수 있습니다.

 

그러므로 20억~30억원대 건물투자자가 이처럼 현실에서 만족시키기 어려운 기준을 제시하면 공인중개사는 웃으며  이분들을 돌려 보내는 것입니다.

그런사람들과 부대끼며 시간을 낭비하는 대신 현실인식이 분명하거나 나중에라도 현실 인식을 갖고서 돌아온 고객님들을 선별하여 본격적으로 중개활동에 나서게 됩니다.

왜차별.gif 

이 가격대의 매물들은 대개 지어진지 20년정도 전후이며 비역세권인 경우가 흔합니다.

따라서 시장의 매물중에서 입지나 미래가치가 좋은 허름한 매물을 골라서 건물 내.외관

리모델링과 건물 가치제고에 유리한 임차인으로 교체하는 임차인 리뉴얼을 통해서 가치를 높이는 방식을 선택하는 것이 최선입니다.

 

 30억에서 50억원대  상가건물(빌딩) 매수를 원하는 고객님들 특징입니다.

 

이 정도 가격대의 고객님들은 현실 인식이 잘되어서 공인중개사들 또한 대하기가 아주 편합니다.

"고기도 먹어본 사람이 먹을줄 압니다"라는 말이 있듯이 이분들은 10억원대 시절의 안목부재로 인한 방황도 겪어 보았고 20억~30억원대 투자자로서의 시행착오도 겪었을 가능성이 큽니다.따라서 시장에서 너무 허망한 꿈을 꾸기보다는 현실에서 최상의 대안을 찾는데 적극적인 고객님들 이십니다

 

그리고 이 가격대에서는 수익률 5%이상 나오는 매물들을 어렵지 않게 볼수 있습니다.

문제는 투자자들의 건물에 대한 취향입니다.

통상가를 원하는지,아니면 깔끔한 사무용건물을 원하는지 아니면 현재는 임대료 수입이 별로이지만 입지가 좋아서 나중에  신축을 하면 큰 이득을 가져올 매물을 원하는지 등을 공인중개사들에게 정확 게 전달해야 맞춤형 중개를 받을수 있을 것입니다.

 

지금까지 금액대 별로 유형을 살펴 보았습니다.

상가건물(빌딩) 투자에 나서는 투자자는 종잣돈이 준비되자 마자 무조건 매물 헌팅에 나서기 보다는 부동산투자와 관련된 필수지식을 숙지해야 합니다.

기본적인 지식을 갖추기 전에 무조건 발품만 팔다보면 빌딩시장에서 만나는 현실과 자신이 꿈꾸어 온 이상 간의 괴리에 실망이 커지고 투자의욕이 꺽일수 있기 때문입니다.

 

정신차.gif

 

 

 

 

 

 

    
  
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