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닉네임 상가부동산 날짜/조회 2016-04-19 / 조회:58
제목 고가주택 양도소득세 알아 볼까요?
첨부파일 [고가.jpg]
내용


 

불경기에 먹고 살려고 하다 보니 정말 오랜만에 인사드립니다.

자주 찾아 뵈어야 하는데 죄송합니다~

힘들다.gif

9억이 넘는 주택을 고가주택이라고 합니다.

고가주택을 매매하다 보면 양도소득세가 어떻게 되는지 모르시는 분들이 많이

계신거 같아서 간략하게 나마 올려드릴까 합니다^^

 

공인중개사는 세무사가 아니기에.. 자세한 문의는  세무사님들 한데 하시기 바랍니다.

 

우선1세대1주택의 비과세 요건을 갖추더라도 양도가액이 9억이 넘어가면 9억을

초과하는 부분에 대해서는 양도소득세가 과세가 됩니다.

 

과세되는 양도차익은 총양도차익에서 양도가액중 9억을 초과하는 비율을

곱한 금액으로 계산을 하는데 이걸 수식으로 표현하면 다음과 같습니다.

 

 과세양도차익=주택 전체의 양도차익x(양도가액-9억)/양도가액

 

예를 들어서 1세대1주택의 비과세 요건을 충족한 주택의 양도가액이 12억이고

취득가액이 7억이라고 가정하면 총양도 차액은5억입니다. 위와 같은 경우 양도가액중 9억을

초과하는 금액이 3억이고 총 양도가액이 12억이기 때문에 산식으로 풀이하면

 과세되는 양도차익=5억x(12억-9억/12억)=1억2천5백만

 

1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 9억이 넘는 주택에 대해서 양도소득세를 계산 하실 때에는

1주택자에 대한 양도소득세 관련 규정이 적용이 됩니다.

 

그렇기 때문에 9억이 넘는 주택도 양도차익에 대해서 3년 이상을 보유를 하면 8%씩

보유기간에 따라서 최고80%(10년이상 보유)까지 장기보유특별공제가 적용이 됩니다.

 

세율이 적용함에 있어서도 과세 표준에 따라 6~38%의 일반세율이 적용이 되므로 생각하시는

만큼 양도소득세 부담이 크지 않습니다.

 

위를 예를 들면 총양도차익이 5억이지만 과세되는 양도차익은 1억2천5백이고 여기에다 10년이상

보유하셨다면 장기보유특별공제로 80%를 양도차익에서 공제를 받을수 있습니다.

 

따라서 이경우에 양도소득세 계산 기준이 되는 과세표준은 1억2천5백만인데 이중 20%에 해당

하는 금액(왜냐하면 10년 이상 보유했다면 장기보유특별공제로80%를 빼주는 거나 나머지

20%를 곱해주는 금액이 똑같습니다.)이 2천5백만이므로 여기에다 일반세율15%곱하고 누진공제

108만 해주면 실제로 내야할 양도소득세는 약267만원 밖에 안됩니다.

 

세금.jpg

 

고가주택 양도시 유의 사항이 몇가지 있습니다.

 1.고가주택의 양도차익에 대한 규정은 1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 경우에만 적용이 됩니다.

    그러므로 1주택자라도 비과세 요건이 안되면 고가주택 여부와 상관없이 양도차익 전체에 대하여

   양도소득세가 과세가 됩니다.1세대 다주택자라면 양도차익 전체에 대하여 6~38%의 일반세율이

   적용이 됩니다.

2.다가구주택을 하나의 매매단위로 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아서 고가주택

  여부를 판단합니다.

3.주택부분의 면적이 주택외 부분의 면적보다 커서 전체를 주택으로 보아서 1세대1주택 비과세 규정

  을 적용하는 겸용주택(상가주택)의 경우에는 전체 양도가액을 기준으로 고가주택 여부를 판단

  합니다.

 

이해가 가시나요? 세금 부분은 정말 어렵습니다.

다음에 더욱더 유익한 정보로 찾아 뵙겠습니다.~

재산_00012.jpg

 

    
  
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