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닉네임 상가부동산 날짜/조회 2016-10-26 / 조회:55
제목 ◆임대사업시 부가세와 양도세 처리 방법 !! ◆
첨부파일 [부가세.jpg]
내용


 

상가건물을 매매하시고 임대사업을 그만두실때 관할 세무서에 폐업신고를 하는 것만으로

모든 문제가 깔끔하게 정리 되는게 아닙니다.

 

사업을 그만두고 사업장을  양도하면 부가세와 양도세를 정리 해야 합니다.

 

전아무것도.gif

이런분들을 위해  제가 예를 들어서 설명을 드리겠습니다.^^

 

김씨가 2016년 12월1일에 상가를 5억원(부가세 2500만원별도)에 양도를 하였습니다.

폐업 절차를 알아 보겠습니다.

 

 폐업시 부가세 신고

 

폐업 시에는 폐업신고서,사업자등록증,사업 양수도계약서를 첨부해 관할 세무서에 제출 하면 됩니다.

그리고 부가세 신고는 폐업신고일(보통 잔금날)이 속하는 달의 다음 달 25일 안에 하면 되지만

보통은 폐업신고와 함께 하는것이 편리합니다. 매매할때 부가세 신고는 매우 중요하므로 잘 따져

보시기 바랍니다.

 

 1.임대사업자에게 상가건물을 매매하는 경우

 

보통 상가건물을 매매하면 건물분의 10%가 부가세로 발생이 됩니다. 토지에 대해서는 부가세가

없습니다.그런데 사업장을 임대사업자에게 양도하면  부가세 없이 양도할 수 있습니다.

이때는 포괄사업양수도 계약서를 사업양도신고서에 첨부하여 폐업신고시 제출해야 합니다.

 

이 계약서는 현재의 사업의 권리.의무가 그대로 A에게서B로 넘어 간다는 내용을 담고 있습니다.

한편 부가세 과세기간(1월1일~6월30일,7월1일~12월31일) 중에 발생한 월세 등에 대한 부가세는

사업 양수도와 관계없이 별도로 신고 및 납부 하셔야 합니다.

 

 2.다른 업종을 운영하는 사람에게 매매한 경우

 

2006년 부터 다른 업종간의 포괄 양수도 계약에 대해서도 이를 인정하여 세금계산서를 교부하지

않도록 하였습니다. 다만 현재의 포괄양수도 사업의 동일성을 유지 하면서 경영주체만을 교체시키는

것을 의미하므로 업종 변경은 사업양수일 이후에 이루어져야 합니다. 따라서 포괄 양수도에 해당

되지 않거나 판단이 애매모호한 경우에는 세금계산서를 교부하여 일처리를 하시는 것이 안전하다

할수 있겠습니다.

 

 3.사업장은 양도하지 않고 폐업하거나 면세로 전환한 경우

 

사업장을 양도하지 않은 상태에서 사업을 폐지하면 상가 분양의 경우환급받은 세액 중 일부를 기간의 경과에 따라 추징당할수 있습니다.(다만 환급을 받지 않았다면 부가세 추징은 없습니다)

분양 당시에 환급해 준 이유는 추후 임대수입에 대해 부가세를 거둬 들일수 있기 때문입니다.

그런데 사업을 폐지하면 더 이상 부가세를 거둘수 없으므로 부득이 환급금의 일부를 추징 하는 것입니다. 환급금 추징은 임대사업장을 부가세가 면제되는 사업(학원이나 병원)에 직접 사용할때도 마찬가지

로 발생합니다. 다만 이 제도는 이러한 상황에만 적용되는 것이지 사업장을 양도하여 부가세를 매수자

로 부터 받아서 납부하거나 포괄 양수도 계약으로 부가세를 생략하여 거래하는 경우에는 적용하지

않습니다.(주의) . 매수자에게 부가세 납부의무가 이전이 되었기 때문입니다. 참고로 면세사업에

사용하던 감가상각자산을 과세사업에 사용하는 경우에도 취득시 공제받지 못했던 매입세액중

일부를 공제를 합니다.

 

 4, 양도세 신고

 

상가건물도 실거래가로 양도세를 신고해야 합니다. 이 경우 임대소득 계산시 비용으로 처리된 상가

건물의 감가상각비는 취득가액에서 차감이 된다는 점에 주의 해야 합니다.

이렇게 되면 양도차익이 늘어나 세금이 커지게 됩니다.

 

양도세 계산 방법은 주택과 거의 유사하나,상가빌딩에 대해서는 보유기간에 따라 1년미만50%,1~2년미만 40%,2년이상 6~38%의 세율이 적용이 됩니다.

 

※ 임대사업자가 설치한 인테리어는 건축물이 아닌 비품에 해당하므로 양도세 신고시 취득가액으로

   인정받지 못하는 점 참고 하시기 바랍니다.^^

 

 

지금까지 부가세와 양도세에 대해서 개략적으로 알아보았습니다.

자세한건 세무사와 상담받으시기를 권장 합니다.

 

여담으로 요즘 건물주들 만나보면 돈 벌어서 세금으로 다 낸다는 말 입에 달고 사십니다^^

절세도 엄연한 제테크란걸 잊지 마시기 바랍니다^^

엑기스매물_00014.jpg

 

    
  
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