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김덕진
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닉네임 상가부동산 날짜/조회 2016-11-17 / 조회:70
제목 ◐상가 빌딩 가치 상승 시키는 방법 1탄 ◑
첨부파일 [상가 방법.jpg]
내용


 

 리모델링으로 가치 상승을 시키자

 

건축년도가 오래되고 건물이 노후화 되었다는 이유로 임대수익률이 낮아서 저 평가된

상가건물을 리모델링으로 가치를 상승 시킬수 있습니다.

내부구조나 외관을 원하는 대로는 건축할수는 없지만 필요한 부분만 공사하기 때문에

비용절감의 효과가 있고 최근에 강화된 주차장법 규제에서 자유롭기 때문에 1층 상가면적이

감소 될수 있는 신축과 달리 이로 인한 손해를 보지 않아도 되기 때문에 요즘 많이들

하고 계십니다.

 

밑에 사진은 중랑구에 리모델링한  사례 입니다.

리모델링 완성1.jpg

 

리모델링 완성2.jpg

 

장난 아니죠? 외관, 내부,엘레베이터 등 완전  리모델링 공사(터파기.골조.정화조.오수등 제외)를 하는

경우에는 3.3㎡(평)당 200만~300만원 정도의 비용이 발생합니다.

 

외관만 공사하는 경우에는 자재에 따라 차이가 있지만 3.3㎡(평)당50~100만원 정도이고,창호,내부마감

,전기설비등 내부 인테리어 공사는 3.3㎡(평)당 50만~100만원 정도 입니다.

 

이 밖에 엘레베이터를 교체만 하는 경우에는 3천만~5천만 정도 하며 신규로 설치를 하는 경우에는

대략 1억원 정도 발생하지만 공법과 현장 상황에 따라서 조금 증감은 있을수 있습니다.

 

물론 면적이 크면 3.3㎡(평)당 가격은 낮아 질수도 있고 반대로 면적이 작으면 인건비,자재비용 등

절감할수 있는 부분이 적어지기 때문에 가격이 높아질수 있습니다.

 

이렇게 리모델링으로 임대수익률을 올리는 것은 좋지만 공사비용이 과도하게 들어가면

오히려 투자대비 효율이 떨어 질수도 있습니다.

 

성공적인 리모델링은 가급적 비용을 매매가에 10% 이하로 들여야 좋습니다.

그리고 건물 전체를 바꾸는 토탈 리모델링은 건물 규모가 연면적 400평이상은 되어야

의미가 있습니다. 여기에 엘레베이터가 없고 관리도 허술하여 임대료 수준이 시세보다

낮으면 아주 제격입니다.

 

2000년도 부터 시작되어 약15년의 세월에 걸쳐 진화된 리모델링 기술은 이제 정말 감탄할만한

예술의 경지에 도달했습니다.

 

첫인상이 좋아야 매수인의 마음을 사로 잡을수 있습니다.

건물이 아무리 튼튼하게 지어졌고 관리가 잘되었다 하더라도 외관이 볼품이 없으면 사고

싶은 마음도 떨어지는 법입니다.

 

이것은 제가 상가건물 중개시장에 몸 담으면서 변하지 않는 만고불변의 진리 입니다.^^

중랑구 전체_00022.jpg

 

 

 

    
  
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